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« Investissement immobilier : réalignement des planètes ? » Chronique Patrimoine / ECO Savoie Mont Blanc – 12 février 2021

Alors que, ces dernières années, les épargnants se sont rués sur les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou sur l’achat de résidences de services assorties d’éventuels avantages fiscaux, avec la certitude d’un placement sûr, arrive progressivement le temps des désillusions.

Ces placements dans la pierre, souvent présentés comme « garantis », ne le sont pas toujours. Autrement dit, à l’instar des placements financiers, investir dans l’immobilier comporte aussi des risques. C’est ce que révèle la crise sanitaire, au grand dam des investisseurs. Explications.

PAS DE PLACEMENT SANS RISQUE

La crise de la Covid-19 signera-telle la fin de l’âge d’or des placements immobiliers ? En tout cas, elle aura le mérite de rappeler qu’en matière d’investissement patrimonial, tout placement comporte des risques dès lors qu’une promesse de rendement ou de valorisation y est associée. Alors que les contraintes règlementaires pèsent lourdement sur la distribution des produits financiers ou d’assurance – qui est placée sous la tutelle de l’Autorité des marchés financiers (AMF) ou de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) –, celle des placements immobiliers s’est avérée moins exigeante face à des investisseurs plus crédules, ou sourds aux contre-arguments, faute en partie à un atavisme immobilier bien français…
Souvent composées d’immobilier tertiaire, les SCPI sont des placements diversifiés de long terme. Même si leurs revenus distribués ont globalement résisté en 2020 grâce à des réserves et à des arrangements avec les locataires, les effets secondaires d’une crise sanitaire s’inscrivant dans la durée devraient se faire davantage ressentir en 2021. Entre confinements ou couvre-feux et développement du télétravail, il est évident que les locations de bureaux, de boutiques, d’entrepôts ou de murs d’hôtels seront impactées par les difficultés ou les réorganisations de leurs écosystèmes. Ces événements en cascade pourraient bien générer une vacance locative complémentaire et peser sur les rentabilités. Un coup dur à venir pour les investisseurs…

FAIRE LE DOS ROND

Même scénario pour les résidences de tourisme ou étudiantes (les Ehpad n’étant pas concernés a priori). Présentées comme un investissement “de bon père de famille”, avec des loyers garantis par l’exploitant que le bien soit occupé ou non, la crise sanitaire a fait voler en éclat leur mécanique bien huilée. Investir dans une chambre ou un appartement meublé comporte en effet des risques, comme viennent de s’en apercevoir des milliers de propriétaires touchés par une “saison blanche” en montagne, la chute du tourisme d’affaires en zone urbaine ou la désertion des étudiants. Faute de trésorerie, les structures d’exploitation ne sont déjà plus capables d’honorer leurs engagements contractuels concernant le versement des loyers. Les propriétaires seront donc contraints d’accepter des baisses ou des abandons, intervention de l’État ou non. Pas de planche de salut à l’horizon donc, à part faire le dos rond ! Leur revente précipitée, au-delà d’être illusoire, risque en effet de se solder par d’importantes décotes et latences face à l’afflux de candidats au “sauve qui peut”…

EFFETS DE LEVIER : LA DOUBLE PEINE

Comme si cela ne suffisait pas, nombre d’investisseurs se trouvent en sus pris au piège de “l’effet de levier” de l’endettement. Un classique de l’immobilier. Même si le gouvernement a exhorté les banques à reporter les mensualités des propriétaires privés de loyers, cette disposition reste à leur discrétion. En tout état de cause, les intérêts continuent de courir… C’est donc tout l’équilibre d’une opération patrimoniale qui prend l’eau.
À l’image des produits financiers ou d’assurance, les placements immobiliers s’avèrent donc présenter tout autant de risques en ces temps troublés… Sauf qu’ils ont trop souvent été présentés comme des solutions “tout temps”. Se posera alors inévitablement la question du devoir de conseil et d’information…

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