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« Pierre-papier : touchée, coulée ? » Chronique Patrimoine / ECO Savoie Mont Blanc – 28 mars 2020

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Naviguant à vue et sans repère dans ce monde inconnu d’une planète confinée, la sphère financière s’agite : actions, obligations, devises, or, pétrole… qu’en est-il, dans ce contexte, des placements immobilier ? Immunisés ?

À situation historique (voire hystérique), mesures historiques, avec déjà plus de 3 000 milliards de dollars de soutien planétaire à l’économie, par les banques centrales et les États. La France a, de son côté, annoncé le 16 mars dernier un train de mesures totalement inédites pour tenter d’amortir le choc, soutenir les entreprises et leur éviter à tout prix le risque de faillite. Parmi elles, 300 milliards d’euros de garanties de l’État sur les prêts de « trésorerie » contractés auprès des banques, l’extension du chômage partiel, le report des échéances sociales et fiscales… Du jamais vu. En revanche, la mesure d’accompagnement concernant la « suspension ou report des loyers et charges » versés par les PME « en difficulté » renvoie dans le camp des propriétaires ses effets, au-delà de ceux liés à d’éventuelles défaillances qu’il faudra bien assumer.
L’immobilier coté, type « foncières » ou organismes de placement collectif en immobilier (OPCI), en a déjà pris acte – sans mesure – avec des décotes frôlant le délire. Il serait donc angélique de penser que les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) soient à l’abri…

Zones de risques

Rappelons que les SCPI, véhicules d’investissement vendus à tour de bras comme des “placements de bon père de famille”, à la fois peu risqués et rentables, sont essentiellement investis dans l’immobilier tertiaire – bureaux, murs de boutiques, centres commerciaux, hôtels, entrepôts – et reversent régulièrement aux épargnants une quote-part des loyers encaissés. Moins de loyers, c’est moins de recettes. Et donc, des rendements comme des évaluations révisés à la baisse. Cette mesure d’accompagnement impactera donc inévitablement les épargnants, même si, à court terme, il est encore difficile de mesurer les conséquences de la crise sur leurs investissements. La diversification des actifs, la qualité des emplacements et la typologie des locataires feront sûrement la différence. Par exemple, celles qui ont surtout misé sur l’immobilier commercial, ou qui sont spécialisées dans l’hôtellerie, souffriront davantage que d’autres.
Si le taux de vacance, ou de défaut de paiement, augmente durablement, il conduira tout aussi certainement à une baisse de la valeur des actifs. Un cercle vicieux.
Toutefois, des garde-fous à court terme existent : les SCPI peuvent globalement compter sur leur report à nouveau. Ces réserves de bénéfices non distribués devraient permettre de lisser les rendements pour maintenir des taux de distribution acceptables.
Mais l’arbre cache la forêt : Qu’en sera-t-il des valorisations futures ? Seules certaines SCPI, disposant de cash à investir, pourront se positionner sur des actifs de qualité dans de très bonnes conditions, propices à regonfler les rendements dans quelques années. Alors les SCPI, planche de salut ou miroir aux alouettes ? Trop tôt pour le dire.

Haro sur l’illiquidité !

Pour ceux qui voudraient quitter le navire  pendant la tempête (et ils sont nombreux, à tort, en cas de marchés baissiers) ou une fois le calme revenu, il faut rappeler que la liquidité d’un placement en parts de SCPI n’est jamais garantie, notamment à la revente. Pour céder ses parts, il faudra trouver repreneur sur le marché secondaire, avec des acteurs plus restreints et une valeur de revente qui ne sera probablement pas, dans ce contexte, nécessairement équivalente à la somme investie… Tout est une question d’offre et de demande, mais aussi de (beaucoup de) temps. On est donc ici très loin de la liquidité quotidienne des foncières ou OPCI.

Mais remettons un cadre général à ces réflexions : une organisation patrimoniale s’inscrit nécessairement sur des horizons temps définis, envisageant pour une certaine quote-part la capacité d’en prendre (du temps) et donc à faire le dos rond. Ne nous laissons donc pas tyranniser par le court terme impulsif !

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