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« Une pierre de plus à l’édifice » Chronique Patrimoine / ECO Savoie Mont Blanc n°5-2019

La question immobilière, notamment dans sa dimension d’investissement, constitue un pilier fort des stratégies patrimoniales. Se pose alors en corollaire le sujet du financement, qu’il intervienne à l’instant de l’acquisition, de l’entretien ou de l’amélioration du bien.

 

Le réflexe premier, au-delà de l’option “au comptant” sur fonds propres dont la pertinence reste à démontrer surtout lorsque le budget devient conséquent, porte presque naturellement vers le recours à un crédit bancaire amortissable ou in fine. Voie classique quoique parfois semée d’embûches, confortée par l’effet fiscal de la déductibilité des intérêts dans le cadre des régimes des revenus fonciers ou meublés imposés au réel, ainsi que par sa portée en matière de passif d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sous réserve du bémol propre aux financements in fine.
Deux réponses ministérielles (Delpon 18/12/2018 et Malhuret 20/12/2018) sont venues opportunément conforter l’arsenal du financement patrimonial en confirmant dans ce cadre la déductibilité des intérêts des avances sur contrats d’assurance-vie ou de capitalisation. Bonne nouvelle s’il en est pour l’ingénierie patrimoniale en permettant à l’investisseur d’être “autosuffisant”, même s’il ne saurait s’agir d’une solution universelle d’application systématique.

L’avance en bref

Elle permet au souscripteur d’un contrat d’assurance-vie ou de capitalisation (sous réserve qu’il le prévoit) de disposer de liquidités sans porter atteinte à son contrat qui demeure en l’état. Il s’agit donc d’un prêt de l’assureur “adossé” à ces actifs, reconnu comme tel par l’administration fiscale, écartant de facto le risque de qualification de “prêt à soi-même” aux conséquences fiscales fâcheuses. Elle est donc fondamentalement différente d’un rachat partiel.
Il ne s’agit pas pour autant d’une solution open bar puisque la pratique de cette avance, au-delà d’être parfaitement qualifiée par le Code des assurances, est encadrée par les règles déontologiques (et indicatives) de la Fédération française des assurances (FFA) :

  • le montant de l’avance ne peut dépasser à l’instant de son octroi 80 % de la provision mathématique pour les contrats en euro ou 60 % pour ceux en unités de compte ;
  • sa durée ne peut excéder trois années, période éventuellement renouvelable par tacite reconduction ;
  • le taux d’intérêt applicable (non nul) doit être clairement indiqué au souscripteur au moment de l’opération.

Dans tous les cas, le montant de l’avance, capital et intérêts, ne saurait excéder la valeur de rachat du contrat. Elle peut être remboursée tout ou partie à tout instant par le contractant. Les intérêts dus ne sont en général acquittés qu’à cet instant.
Nous y voyons des opportunités réelles en cas de besoin temporaire de fonds tant sur le registre
de la souplesse que de timing imposant de ne pas vendre à un mauvais instant ou d’effet de levier financier éventuel. Le recours à cette option patrimoniale imposera une rigueur toute particulière dans sa pratique, puisqu’elle nécessite la faculté de justifier strictement d’un lien direct entre l’avance et l’opération immobilière conduite.
Au plan de la déductibilité des intérêts, un léger frein cependant : ils ne seront pris en compte qu’à l’instant de leur paiement (en pratique lors du remboursement de l’avance) et non de leur comptabilisation. À la différence d’un crédit bancaire, ils ne pourront donc être déduits année par année.
Les contribuables qui auraient déjà eu recours antérieurement à ce schéma sans en tirer les conséquences fiscales sont donc parfaitement fondés à introduire les réclamations ad hoc auprès de l’administration au titre des années non prescrites (2016, 2017 et 2018).
Enfin, il existe un effet collatéral potentiel sur l’IFI : cette dette envers l’assureur, dès lors qu’elle est clairement affectée à une opération immobilière, devrait également être déductible (capital et intérêts) puisque contractée par le redevable ou son foyer fiscal IFI tout en étant certaine et existante au 1er janvier de l’année d’imposition.
Reste que le particularisme de son fonctionnement (prêt à terme) la rapproche des règles de déduction des crédits in fine imposant la pratique d’un amortissement “fictif”. Néanmoins, subsiste à ce jour un flou sur la durée à considérer lié au fait de savoir s’il convient de retenir uniquement les trois années “minimales” alors qu’une réitération potentielle tacite existe (auquel cas un retraitement et des déclarations rectificatives seraient nécessaires en cas de prorogation) ou s’il convient de coller directement aux pratiques et considérer les six années potentielles…
Quoiqu’il en soit, nous tenons là une avancée positive dans ce monde d’incertitudes fiscales.
À utiliser néanmoins de manière circonstanciée !

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