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« Au pied du mur » : Chronique Patrimoine Eco Pays de Savoie N°18-2018

L’exercice annuel des déclarations d’impôt sur les revenu 2017 et d’IFI 2018 bat son plein, parfois à tâtons. Les échéances initiales pour les redevables de ce dernier impôt ont donc été repoussées il y a quelques jours au 15 juin du fait de la publication toujours attendue du BOFIP indispensable à l’exercice (communiqué de la DGFIP du 16 Mai 2018). Ce dernier devrait être mis  à disposition au plus tard le 08 juin. Il ne vous restera pour autant qu’assez peu de temps pour agir mais un peu d’anticipation ne sera pas un luxe.

 

Feu l’ISF, entrée en scène de l’IFI – Impôt sur la fortune immobilière ! Si le montant de votre patrimoine immobilier net excède 1 300 000 euros au 1er janvier 2018, il conviendra cette année de déclarer ce dernier en même temps que votre impôt sur le revenu. Son paiement se fera après réception d’un avis d’imposition spécifique.

Le barème, les seuils, le plafonnement et les règles en matière de foyers fiscaux ne changent pas par rapport à l’ISF. A contrario, le recentrage de l’IFI sur le seul patrimoine immobilier, loin de simplifier vos démarches, relève désormais du terrain miné du fait de subtilités très diverses pouvant constituer de véritables pièges. Le champ étant réduit, gageons qu’il focalisera d’autant plus les contrôles sur les valeurs déclarées ou les passifs retenus – CQFD.

 

Les biens à déclarer

Désormais, seul le patrimoine immobilier détenu en France ou à l’étranger est pris en compte, qu’il s’agisse d’immeubles ou de foncier détenus en direct, de droits immobiliers (usufruit, droit d’usage et d’habitation, commodat, tontines…) ou de parts ou actions de sociétés détenues directement ou indirectement pour leur fraction taxable (SCPI, structures sociétaires – notamment SCI, trust ou fiducie…). Ce dernier sujet peut s’avérer d’une grande complexité, rendant plus que jamais indispensable de disposer de bilans établis dans les règles de l’art, s’agissant notamment des SCI familiales. Les biens immobiliers affectés à une activité professionnelle restent normalement exonérés et la résidence principale bénéficie toujours de son abattement de 30 %.

Quelques particularités cependant :

  • Assurance vie et contrats de capitalisation : s’ils comportent des supports “immobiliers” (SCPI, SCI, OPCI, OPCVM Immobiliers)… cette fraction devra être déclarée à l’aide des justificatifs ad hoc transmis.
  • Les parts de sociétés opérationnelles, OPC, SIIC… sont exonérées sous condition de leur composition effective et de ne pas dépasser certains plafonds de détention (capital, droits de vote). Des justificatifs ad hoc ont dû être établis.
  • Les groupements fonciers agricoles, viticoles, forestiers conservent leurs exonérations partielles.

 

Le passif à déclarer

Il convient de retrancher de la valeur de vos actifs imposables uniquement les dettes ayant un lien direct, notamment celles ayant servi à leur acquisition ou aux dépenses de construction, d’agrandissement ou d’amélioration, ainsi que les impôts y affairant, à savoir les taxes foncières (taxe d’habitation exclue !), sur les locaux vacants ou sur les bureaux, mais aussi les droits de mutation en instance de paiement (successions ou donations). Mais exit l’IRPP !

Le passif n’est déductible qu’au prorata de la fraction imposable (exemple : acquisition de GFA/GFV à crédit). Le questionnement sur la déductibilité à 100 % de la dette d’acquisition dela résidence principale reste à ce jour entier du fait de la contradiction existant entre le dossier de presse et les anciennes règles de l’ISF… Le camp des “pour” avance que l’abattement de 30 % sur cette dernière n’a pas caractère d’exonération. Nous en sommes.

Là aussi, quelques particularités :

  • Les crédits in fine doivent être retraités car leur déduction est limitée.
  • Les emprunts familiaux frappés de suspicion devront être fortement documentés pour demeurer déductibles, tout comme les comptes courants inscrits aux bilans qui devront aussi faire l’objet de tout autant de précautions/restrictions lors de l’évaluation des parts. Attention danger !
  • Les “VIP” dont le patrimoine immobilier excède 5 millions d’euros verront leur passif excédant 60 % de la valeur des biens pris en compte à 50 % seulement, sauf à démontrer que ces dettes n’ont pas un but exclusivement fiscal. Discussions en vue !

 

Plafonnement

Le plafonnement de l’IFI reste en vigueur. Il ab pour objet d’éviter que le total formé par l’impôt sur le revenu, les prélèvements et contributions additionnelles (CHR/prélèvements sociaux), certaines taxes immobilières et l’IFI n’excède 75 % des revenus de l’année précédente. L’éventuel excédent serait alors imputable sur l’IFI.

 

Réductions

Pour les retardataires, seuls les dons aux organismes d’intérêt général (plafond 2018 de
50 000 euros) peuvent être encore imputés à hauteur de 75 % sur le montant de l’IFI. A contrario, seuls les investissements PME directs ou par l’intermédiaire de holdings de fonds FIP ou FCPI réalisés jusqu’au 31 décembre 2017 pourront être pris en compte à hauteur de 50 %. Il est donc trop tard pour y songer. Plus simple, vous aviez dit !?

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